Finanzierung

Die Bewertung von Immobilien

Es gibt drei verschiedene Methoden der Marktwertermittlung:
• Das Vergleichswertverfahren
• Das Ertragswertverfahren
• Das Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren
Diese Methode funktioniert vor allem in Ballungsräumen recht gut und dank marktbreiter Vergleichsplattformen ist eine gewisse Bandbreite schnell ermittelt. Man vergleicht das eigene Objekt mit ähnlichen Objekten in der näheren Umgebung. Aber was hier nicht wirklich Beachtung findet ist, dass lautere Straßen und auch der Weg zur nächsten Bahn nicht berücksichtig werden. Oft gibt es auch in der näheren Umgebung keine wirklich vergleichbaren Objekte. Deshalb reicht es oft nicht den Durchschnittswert alleine zu nehmen, man muss Zuschläge und Abschläge berücksichtigen. Expertenrat ist hier mit Sicherheit hilfreich, ein regionaler Immobilienmakler sollte hier angesprochen werden. Oftmals bieten die Immobilienprofis vor Ort auch eine kostenlose Immobilienbewertung an.

Ertragswertverfahren
Diese Methode wird vorrangig bei vermieteten oder verpachteten Immobilien angewandt. Hier wird die Miete oder die Pacht als Basis der Wertermittlung herangezogen. Der Zustand des Hauses ist in dieser Betrachtung erst einmal nebensächlich, genauso wie die exakte Lage. Vielmehr geht es um die aktuelle Rentabilität des Hauses und auf dieser Basis wird dann der aktuelle Wert berechnet. Häuser und Wohnungen mit alten Mietverträgen können dadurch aber zu günstig bewertet werden, hier müssen also auch die Verträge betrachtet werden, um den wirklichen Wert zu ermitteln. Oft werden auch die laufenden Kosten nicht miteinkalkuliert und damit wird der Wert zu hoch ermittelt. Bei der Hochrechnung muss auch die theoretische Restnutzungsdauer und der "Liegenschaftszinssatz" beachtet werden. Auch bei der Projektentwicklung wird dieses Verfahren oftmals herangezogen, um die Rentabilität von Neubauprojekten zu überprüfen.

Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist dem Ertragswertverfahren sehr ähnlich. Der Grund dafür ist, dass die Bodenwerte und der Wert für das Gebäude getrennt ermittelt werden. Bei älteren Häusern errechnet man die Kosten, die für den Bau des vorhandenen Gebäudes heute aufgewendet werden müssten. Dieser Wert wird dann um die Altersminderung bereinigt und man kommt auf den Wert. Die Normalherstellungskosten findet man 2010 im Internet, wie man den konkreten Wert allerdings zielsicher ermittelt, ist oft nicht ganz klar. Auch müssen Außenanlagen getrennt betrachtet werden. Auch hier kann der Gang zu einem Fachmann (Immobilienmakler) Zeit und Mühen ersparen. Diese verfügen oft über Rechenprogramme, die die Wertermittlung vereinfachen. Zudem haben diese den Markt besser im Gespür und können mit den Preisen jonglieren. Ein paar Anbieter am Markt bieten zudem auch eine kostenlose Immobilienbewertung der Immobilie im ersten Schritt an. Auf der Basis dieser kostenlosen Immobilienbewertung können die Eigentümer dann auch entscheiden, ob sie überhaupt Ihr Haus verkaufen wollen oder nicht.